続・マイホーム購入に踏み切った理由

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マイホーム購入に踏み切った理由
マイホーム購入にあたり、ただ「一生に一度の大きな買い物だ!!」「家を新築するぞ!!」と思ったからだけではない。余裕をもって購入できるような潤沢な資金があるわ...

理由の内容が長いので、ここで書きます。

1.消費税 10%へ引き上げ 2019年10月~
土地は消費対象ではないので、土地の売買には消費税はかからない。
土地以外、つまり建物等には消費税がかかるので、消費税引き上げの影響を受けることになる。

建物価格が、もし仮に2000万円だとしたら消費税は160万円。
それが増税されると消費税は200万円となる。
差は40万円、これって地味に響くんだよね^^;
それだけあればエアコンの2~3台は買えることになる。

あと仲介、融資、登記の手数料、司法書士報酬、ローン保証料、各保険などの諸費用にも消費税がかかることを忘れてはいけない。

だけど消費税が増税となった場合の経過措置として次の対策が決定している。
・「住まい給付金」の給付額と条件の引き上げ
・「住宅ローン控除」の適用期間延長

「住まい給付金」
給付金のもらえる収入額の条件が、510万円以下から775万円以下に引き上げられ、また給付額も最高30万円から最高50万円に引き上げる。
また完成引き渡しでの入居が条件になるけど制度の実施期間も2012年(平成33年)12月までとなっている。

消費税増税での差分を上回るほどもらえるわけでもないので、増税を待つメリットはない。

「住宅ローン控除」
住宅ローン控除の適用期間が2019年6月末だったのが、2021年12月末まで延長された。
これも完成引き渡しでの入居が条件となっている。
住宅ローンの年末残高の1%が所得税(場合によっては住民税も)から10年間戻ってくので、延長はありがたい。
控除される最大額は総額で400万円(認定住宅は500万円)となっているけど、いくら住宅ローンを借りたかや条件なども関係するので実質は200万円や300円くらいで最大額となるのは稀だろうけど、それでも大きな控除である。

期間が延長されるだけだから、こちらも増税を待つメリットはない。

2.住宅ローン 金利上昇の可能性
去年、「中長期の経済財政に関する試算」を内閣府が作成し提出したとニュースにもなっていた。
長期金利の水準が下方修正され2019年まで金利0%が継続する試算のようだけど、2025年あたりには1.8%になる予測がたっている。
あくまで予測なので、世の情勢等によってはそこまで上がらないかもしれないし、それ以上にあがるかもしれない。
仮に1%あがったとしても、住宅ローンへの影響は大きいのは確かである。
金利は水モノだと思うので、いつ、どれだけの金利で借りるかは自己責任でしかないけど・・・。

金利が上がった場合は、上がり幅によっては影響は大きい、もしも予測に反して金利が下がったとして、金利が上がるリスクに比べれば対しことない。

警戒すべきは金利上昇なので、リスクは避けたい。

3.職人不足 2020年東京五輪開催に向けた開発需要の影響
大震災に伴う復興需要もあるけど、東京五輪開催に向けた開発需要で職人の人手不足がすでに始まっているようだ。
腕の良い職人は、より収入の得られるほうへ流れるのは当然だと思うし、今回マイホームを検討している間にも耳に聞こえるようになってきていた。
あと消費税増税前に建てはじめたいって駆け込み需要も相まってさらに人手不足の度合いは増してきているようだ。
人手不足が顕著になっていくと、当然人件費も人件費もあがってくるし、腕の良い職人に担当してもらことも難しくなってくるかもしれない。
そうなると当然、建築工事費も上がったり、工期も予定通り進まないといったことが影響が出てくることも考えられる。

上がった人件費が簡単に下がるとも思えないし・・・

4.建築資材 価格上昇の可能性
復興や東京五輪の需要で、資材の価格も上がっているようで、そうなると建築工事費にも影響してくることになる。
またマンションや商業施設などの再開発も各地で増えてるし、実際によく見かける。

資材は無尽蔵でもないから需要が多くなればなるほど、資材不足、価格上昇は避けられないのかもしれない。

5.住宅の省エネ基準の義務化 2020年~
2020年から住居の省エネルギー性能に対して義務化がされる。
また政府は義務化よりも基準が上となるZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)を標準的な新築住宅の過半数に普及させる政策目標をだしている。

断熱性能など低い今は、最低限の基準値も設けられていないため、価格を抑えようとした住居では断熱性能が極端に言えばなかったり低かったりする。
そこに最低限の基準を設けよう義務づけるのである。

省エネ基準に適合した住居はまだまだ少ないので、コストダウンを含めた建築ノウハウが十分でない業者も少なくないかもしれない。
基準を満たそうとすれば当然ながら価格に反映されるし、建築工事費が高くなる。
ノウハウ、経験値が少ない業者だと慣れた業者よりも影響は大きいと考えられる。

いずれにせよ省エネ基準は満たす方がいいが、コスト増は避けられない。

またさらに上のZEHを普及させることを宣伝文句にしている業者も増えている。
ZEHとなると今のトレンドから言ってもHEMS(ホーム エネルギー マネジメント システム)を組み合わせてくるだろうし、どのレベルまで導入するか次第によるけど、かなりのコスト増になることは容易に想像がつく。

今の時点で実際にノウハウのない、経験値ない業者に見積もりをとると未知の領域だからなのか、予想以上に高額というケースも少なくない。

6.住宅ローン特約(がん、三大疾病等)の年齢に制限と金利の上乗せ
「三大疾病特約保障特約」や「がん診断保険金特約」など病気に関する特約は年齢によって金利が上乗せされたり、特約をつけれなかったりする。
「三大疾病特約保障特約」は年齢によっては金利上乗せがなかったり、例えば20歳~40歳未満に比べ41歳~50歳以下は金利+0.05%上乗せだったりする。
「がん診断保険金特約」も同じようなものだけど、45歳までしか入れなかったり、46歳~を50歳以下で入れても金利+0.2%上乗せだったりする。
金融機関によって年齢の区分や金利は差異はあるものの、どこも似たような感じである。

住宅ローンの借り入れは、年齢があがるほど大変になってくるのは避けようがない。

7.止まらない土地や物件の価格上昇
全国的に見れば土地も下落しているところはあるが、現在住んでいる京都市でいえば全国でも上昇率はトップクラスだし、関西県内でもトップにいる。
上昇率も高いところであれば8~10%なんてエリアもあるし、そこまでいかなくても数%上昇しているところも多い。
建つ家の多くが15坪以下の狭小住宅ばかりなのも、それなりのところを選べば土地が高すぎて広い土地は買えないし、売る側も広い土地のままだと買い手がつかないから2つ3つと土地を分筆して売るのも頷ける。

土地以上に顕著なのは新築マンションの価格上昇である。
再開発エリアや駅からそれほど離れていない場所に建つことが多く土地の価格の影響も受けやすい。
関西圏のことにはなるが10年ほど前に比べて、標準的な70平米くらいだと平均価格が約1,000万円上昇している。
今はメインとしての住居ではなく投資目的やセカンドライフ用として購入する人の割合が増えているようだ。
とくに駅前だと標準的な広さであっても4,000万円、5,000万円なんてざらにある。
それに価格が上昇してるだけではなく都市部に行くほど広さは以前より縮小傾向にある。

土地も物件もいつか下がるのかもしれないけど、しばらくは今まで同様に少しずつでも上がり続けるのはないかと個人的には思うところである。

何にせよ、どうするのか、いつなのか・・・
買うのは自己責任^^;

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